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沈阳一小区用活近300万元公共收益,他们是这样做到的

时间:2020-12-25 10:56:10  来源:中国房地产网  作者:孟双奎 王鹏飞
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孟双奎 王鹏飞/发自沈阳

  “贺新年,业委会又要发豆油了!领取日期详见门口告示栏!”

  这几天,路过沈阳铁西区新湖明珠城小区业主都会看到这个条幅:

  “这已是小区第二次为所有居民免费发放豆油;此前,还给小区居民发放过现金。”新湖明珠城小区业委会主任马凯祥说。

  这一切变化,来自小区业委会换届。

  新湖明珠城小区此前也面临社区、居民、物业不和谐问题,经过业委会换届,以及一切从社区居民角度出发,这一小区不仅井然有序,在社区经营方面也多有收获。

  《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。

  新湖明珠城小区在这方面走出了好模式。

  业主维权拿回200万元公共收益

占用了小区公共区域的地铁口

  2018年,沈阳地铁一个车站建在了新湖明珠城小区北门外。这对该小区来说是一件双喜临门的事儿,不但方便了小区居民出行,因地铁车站占用小区公共区域,一次性获得了200万元现金补偿。

  然而,这笔资金在使用方式上却引发普遍争议:物业希望将这笔资金用于园区维护,但在小区居民看来所缴纳的物业费才应该是园区维护资金来源;彼时,业委会对此不发一声。

  面对这一情况,小区几名年轻居民此时站了出来:罢免业委会!

  “他们能做好么?”对于这几位年轻人想法,新湖明珠城社区最初抱着怀疑态度。一次次沟通、做工作,最终社区认可了他们的想法,最终业委会完成换界。

  业委会换届后,他们又开始四处征集居民对这笔公共收益的处理意见,后得出结论:公共收益是大家的,那就把这笔钱发给所有业主。最终方案是:按房产面积均分这笔收益,每户平均发放1000元左右。

  收益明细网上公开

业委会签下的公共收益项目

  几个年轻人带头的这次维权不但拿回了地铁补偿款,还拿回了小区所有公共收益使用权。

  “这个小区已经建成12年,前10年大家根本不知道公共收益这件事,但成立业委会后,希望大家能够把这笔账算明白,也希望通过发放福利方式,引起业主对园区关注,把我们共同的家园建设得更好。”马凯祥告诉记者。

  拿回公共收益使用权后还得开源,如何让小区公共收益增多是一件大事,几个业委会成员用业余时间为小区招商,最终签订了20余个合同,涉及电梯广告、场地广告、快递柜、洗衣柜等,仅2018年和2019年两年,小区公共收益就达到70余万元。

  2019年末,新湖明珠城小区首次用公共收益免费给每户居民发放豆油。看到该小区给业主发放福利,周边其他小区羡慕不已,也有其他小区“有样学样”,用公共收益给业主发放福利。

  几十万元公共收益如何使用是一个问题,如何监管更是一个问题。由于业委会没有法人资格,无法开办法人账户,只能开设个人账户存放,如何让社区与小区居民共同有效监管?几个年轻业委会成员选择了最便捷方式:网络。小区业委员开通了QQ空间,将每次收入、支出发票、收据等凭证上传,并建立28个楼长群,公共收益收入情况全部公开,在支出时也征询每位居民意见。

  让业主作主

  这次已是新湖明珠城小区第二次给业主发放福利。

  对于今年公共收益如何使用,马凯祥说,这次发放豆油2500桶左右,占用资金12万元,剩下公共收益结余会均摊到各个楼,由该栋楼业主自己选择如何分配使用。只要最终议程投票超过三分之二,业委会就会进行拨款。

  在新湖明珠城张贴出来的公共收益分摊明细中可以看到,公共收益

  根据住宅面积、商铺面积、车库面积不同,分配给28栋楼楼长。这笔公共收益可用于本楼公共区域应急维修、排险等,但具体如何用还是业主们说了算。

  去年,不少楼栋用这笔资金抵扣物业费,有的业主打算拿这笔钱聚餐,也有楼栋用这笔资金给楼道粉刷大白、更换单元门,还有楼栋用这笔资金安装了监控设施,用手机就可以查看监控录像。

  由于有了公共收益,新湖明珠城小区不但得到了物质上的实惠,在小区文化上也有了升华。业委会还专门在小区志愿者中招聘了专员,设置公开电话全职负责与小区居民沟通并排查园区隐患。小区志愿者们,还为园区内下水井盖进行了多种手绘。

  2019年,新湖明珠城小区还举办了盛大业主大联欢活动,有表演节目、抽大奖以及宴会,一等奖是电冰箱,二等奖是液晶电视,近600位业主报名参加了这次活动。

  对于小区频频发放福利,小区居民张女士说,所有居民都很高兴,以前都是羡慕别人家小区,现在变成了让别人羡慕。

  业主与物业的冷热关系

  物业企业和业主对于物业费收取和公共收益归属纠纷是目前热点问题。在物业企业对住宅小区管理中,常见的一个现象是无论其管理水平高低,对公共收益“管理”总是从不缺位。

  然而,新湖明珠城小区业委会从物业手中拿回了公共收益管理权,小区居民与物业间关系不但没有恶化,反而沟通更流畅了。

  马凯祥说,业委会为了公共收益问题多次与物业谈判,最终物业也认可了业委会对公共收益的主张,并将当年结余的几万元公共收益交给了业委会管理。有了业委会在居民和物业之间牵线搭桥,双方之间不少误会解除了,连续两次为业主发福利也得到了物业的帮助,从统计核实业主身份、整理报名表,到提供场地搬运福利,物业都出力不小。

  业委会专员王女士介绍,物业曾从社会引进了一家停车场管理机构,当时定的停车费标准是一小时3元,为此小区居民十分不满意,与物业和停车场管理方间矛盾不断,业委会成立后与双方多次沟通、据理力争下最终降低了停车费,化解了小区居民与物业间矛盾。

  业委会公开热线设立后,小区居民有什么问题也有了与物业正式沟通的渠道;物业对于居民一些乱扔垃圾等不文明行为的不满,也通过业委会微信群传达给每位居民,“有什么矛盾立刻就解决了”。

  今年,新湖明珠城小区物业还免费为小区居民拍照制作一份挂历,拉近了物业与业主的关系。

  谈起新湖明珠城成为“别人家的小区”,业委会得到小区90%以上居民支持的事,马凯祥在采访时很淡然:“公共收益就是大家的钱,我们也只是做了自己应该做的,维护小区环境和业主权益都是我们应该做的。”

  你的小区公共收益公示了没?

  看到新湖明珠城小区给居民频频发福利,您眼热了没有?其实,这一切离您并不远。

  《沈阳市物业管理条例》规定,小区公共收益应属于全体业主所有。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,比如建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房,享有共有和共同管理的权利。从这些公共区域产生的收益属于公共收益,由全体业主共有。根据《沈阳市物业管理条例》,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  按照2020年5月通过的《民法典》规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。也就是说,小区共有部分的收益扣除合理成本后,应该归属于全体业主。

  小区公共收益包括:占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益。公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益。公共区域的广告收益,如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益。

  你家的小区公共收益今年公示了没?

责任编辑:梁晓勇
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