当前位置: 首页 > 新闻中心 > 国土论坛

河南嵩县:异议登记的解析与适用

时间:2019-10-09 09:36:08  来源:今日国土  作者:郭炳飞

  今日国土讯:在办理不动产登记业务时,经常出现申请人提出异议的事项,但因为平时对异议登记使用较少,掌握不透彻,常将日常的信访纠纷、权籍调查纠纷、尚未进行登记的异议理解为异议登记,这与异议登记的本质和要求有着根本的区别。

  案例:A与B在婚后共同购买了一套房,但登记在A名下,共有情况登记为单独所有。在B不知情的情况下,A私自将房屋转售给C。B得知情况后,在双方尚未完成转移登记的情况下,到不动产登记机构反映,要求阻止为A和C办理转移登记,同时B向登记机构提出了异议登记的申请。登记机构能否受理B的异议登记?

  有观点认为:不能受理B的异议登记。因为《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。也就是说登记簿中登记的权利人才是合法拥有人,具有排他性。房屋登记在A名下,且为单独所有,B虽然是A的配偶,但不是登记簿记载的所有权人或共有权人,B无权主张权利。现在的《不动产操作规范》以三级十同等办理要件中,也明确要求在办理登记时,不需申请人提供婚姻关系证明。《物权法》第十九条也规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”所以,B与C的交易尚未进行登记,所以,B所提出的事项不能进行异议登记。B应该与A一同到不动产登记机构申请办理变更登记,增加共有人,而不是申请异议登记。

  另一种观点认为:应该受理B的异议登记。因为按照《婚姻法》第十七条规定:“婚姻期间取得的的财产属于夫妻共有财产,具有平等的处置权”。也就是说夫妻关系存续期间,无论财产登记在谁名下,其对方都具有平等的处置权利,不因未登记而致使权力灭失。在上述案例中,虽然房屋登记在A名下,但在实质上不属于A单独所有,B作为隐形共有人,涉案房屋应该视为A与B的共同财产。A在未经B同意的前提下,擅自转让房屋,使B的财产权利受到损害,有权对登记簿上现时登记在A名下的房屋主张权利,作为利害关系人,登记机构应当受理B的异议登记。

  异议登记,是《物权法》中新增一种登记类型,在平时的业务中,虽然使用的不是很多,但却影响很大。它不是一种权利登记,而是一种阻断登记、延迟登记的一种措施。也就是说,它是在登记权利与真实权利出现不一致、抵触甚至矛盾但又无法立即更正时,暂时保护真实权利人的一种办法。它具有以下几个要点:

  一是申请的时效。《房屋登记办法》七十八条规定:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。”该办法只是要求,提出异议后,暂缓办理,没有规定具体时间。而《不动产登记条例实施细则》八十三条规定“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。”也就是说,异议登记申请受理后,在15天要到人民法院起诉,在规定期限内,未起诉或者人民法院、仲裁委员会未受理的,异议登记自动失效。这就明确了异议登记的时间,也就是15天。

  二是申请的主体。《物权法》第十九条规定:“ 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”从以上规定可以看出,异议登记是对已经登记的结果或者内容产生异议时才能启动异议登记,而不是在未进行登记或者正在进行登记尚未确定物权的内容提出异议。在实践中,如果在权籍调查环节,或者是正在进行登记的环节时,影响其他人的利益,第三人如果提出异议登记,因为尚未登簿,未形成真正的登记结果,在这时提出异议登记是与登记主体的要求是不符合的。

  三是申请的启动与灭失。申请异议登记时应该提供申请书、身份证明材料、利害关系材料和登记簿记载错误的材料。在以上材料提供完整,受理以后15日内,申请人还应该提供人民法院、仲裁委员会的受理通知书等材料。如果在规定期限内,未提交相关法律文书则异议登记自然失效。虽然在相关法律法规中未规定异议登记到期后自动失效,但作为登记部门,在异议登记失效后,应该不能再限制权利人进行登记。

  因此,以上案例中,B应该主动要求A共同到登记机构办理增加共有人的登记业务,将登记结果变更为AB共有。如果A不配合B办理,则只有在A与C办理完转移登记后,B在登记机构申请异议登记,同时向人民法院或者仲裁委员会提起诉讼。

责任编辑:苏树芳
凡来源为“本站”或“今日国土”之类文章,未经《今日国土》杂志社授权,严禁转载或镜像,违者必究。 本站转载的文章出于传递更多信息,并不意味赞同其观点或证实其描述,文章内容仅供参考。 版权合作及网站合作电话:010-53323577/18600818048 QQ联系:970342264