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购房人可对土地出让合同提出异议吗?

时间:2020-08-26 13:27:44  来源:中国自然资源报网  作者:四川省自然资源厅

  案 情

  甲公司于2006年取得国有土地使用权证,证上载明的土地使用权性质为划拨,地类用途为住宅。之后,该公司取得了企业投资项目备案书,备案书载明的项目名称为职工公寓楼,资金来源为业主自筹解决。2007年,公寓楼建成,张某从甲公司处购买了一套职工住宅。

  2019年2月,该市自然资源局与甲公司签订国有土地使用权出让合同,约定将上述职工公寓楼所涉土地由划拨转为出让,甲公司支付了全部土地使用权出让金。

  2019年10月,张某提起行政复议申请,认为本案建设项目属于利用国有划拨土地开发的商品房,不属于经济适用房,项目用地应当以“招拍挂”形式在土地有形市场公开出让,故请求复议机关确认市自然资源局协议出让职工公寓楼划拨土地的行为违法,责令市自然资源局解除与甲公司签订的国有土地使用权出让合同。

  行政复议机关认为,该出让合同对张某的权利义务不产生实际影响,张某提起本案行政复议申请不属于行政复议受案范围,遂作出驳回张某行政复议申请的决定。张某不服,向法院提起诉讼,法院判决驳回了张某的全部诉讼请求。

  评 析

  根据《行政复议法》第二条、第六条和《行政复议法实施条例》第二十八条对行政复议的受案范围的规定,应是行政机关对特定公民、法人或其他组织作出的、影响其权利义务的具体行政行为。如行政机关作出的行政行为对当事人的权利义务不产生实际影响,则当事人针对该行政行为提起的复议申请,依法应当不属于行政复议受案范围。

  一、出让合同对张某的权利义务是否产生实际影响,张某能否对出让合同提出异议?

  本案中,张某对职工公寓楼所涉土地应当出让的结果并不持异议,而是提出应当以“招拍挂”形式在土地有形市场上公开出让。事实上,本案所涉土地使用权无论是通过协议方式出让,还是通过“招拍挂”方式出让,均不会改变涉案土地使用权依法由划拨转为出让的结果。因此,该宗土地使用权出让方式的不同,并不对张某的权利义务产生实际影响,并未侵犯张某的合法权益。同时,张某系案涉住宅项目的购房人,并非出让合同的相对方,根据合同相对性原理,该出让合同未对张某设定权利义务,故也不对张某权利义务产生实际影响。可见,市自然资源局签订的出让合同对张某的权利义务未产生实际影响,也未侵犯其合法权益。因此,笔者认为,张某作为购房人,不能对市自然资源局签订的出让合同提出异议,也不能提起行政复议申请。

  二、张某提起本案行政复议申请是否属于行政复议受案范围?

  根据《行政复议法》第二条的规定,当事人提起行政复议申请的前提是行政机关的具体行政行为侵犯了其合法权益。因出让合同未对张某的权利义务产生实质性影响,未侵犯张某的合法权益,张某提起的行政复议申请不属于行政复议应受理情形和范围,行政复议机关应当不予受理。但本案中,行政复议机关已经受理了张某针对出让合同提起的行政复议申请,故应按照《行政复议法实施条例》第四十八条的规定,作出驳回张某行政复议申请的决定。

责任编辑:苏树芳
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